מדינת ישראל היא מבין 40 המדינות הצפופות ביותר בעולם, והיא מדורגת במקום ה-34 בעולם מבחינת צפיפות אוכלוסין. זו היא אינה בשורה טובה עבורנו, בייחוד לצד משבר הדיור שפוקד את ישראל כבר משנת 2008, ולא נראה כי הוא עומד להסתיים בקרוב, לצד גידול מהיר באוכלוסייה. לכן, עולה שאלה, איפה כולם יגורו?

אחד מן הפתרונות שמצאה המדינה למצב זה, הם פרויקטים של התחדשות עירונית, הידועים גם כ"תמ"א 38" או "פינוי בינוי". הבנייה בישראל עד שנת 1980 לא הייתה מושכלת כלל, ניצול השטח לא היה נכון, כמו גם הפן הבטיחותי, וניתן לראות זאת כאשר מסתובבים בשכונות ישנות ברחבי ישראל, ורואים את בנייני הרכבת שנבנו במהירות בזק על מנת לשכן בהם עולים חדשים. יחד עם זאת, תחום הבנייה מאוד התפתח, וכעת אפשרויות הבנייה לגובה הן המקובלות הנפוצות ביותר בשוק, וביחס לבנייה לרוחב שהייתה מקובלת בעת העליות, היא אכן חכמה יותר.
לצד זאת יש גם הפשרה של שטחים מטעם המדינה, אך בעקבות זאת נוצרת בעיה אחרת – מה לגבי התשתיות, מוסדות החינוך, ומקומות העבודה? רוב אזרחי ישראל ממוקמים במרכז הארץ ובצדק, מכיוון ששם יש את אפשרויות הפרנסה הרבות ביותר. לכן פרויקטים מסוג העיר "חריש" נתקלים בקשיים, מכיוון שיש צורך להקים שם את הכל מחדש, ולא תמיד התכנון הוא הנבון ביותר, ופקקים רבים משתרכים בכניסה וביציאה מן העיר חריש בשעות הלחץ – השעות בהן מפזרים את הילדים במסגרות ונוסעים לעבודה, ושעות החזרה מן העבודה.

לכן, הפתרון הטוב ביותר שנמצא כעת על ידי הממשלה והרשויות המקומיות הוא הפתרון של ההתחדשות העירונית, והוא אכן תופס תאוצה לאורך השנים; בשנת 2010 היו רק 44 היתרי בנייה, ואילו בשנת 2018 זה עלה ל544 היתרים, וקצב העלייה ממשיך.

ברמה השרירותית, הסיבה לפרויקט מסוג תמ"א 38 – הוא חיזוק מבנים כנגד רעידות אדמה, מכיוון שבניינים רבים בישראל שנבנו עד שנת 1980, אינם עומדים בתקן זה, וקיים פחד שבניינים אלו יקרסו בעת הגיעה של רעידת אדמה חזקה לישראל. מעבר לסיבה שרירותית זו, פרויקט תמ"א 38 הפיח תקווה בליבם של בעלי נכסים ישנים בישראל – זה משתלם עבורם מכיוון שהם זוכים בשיפוץ מבלי שום השקעה מצידם. גם ליזמים המתעסקים בתחום, תמ"א משתלם מכיוון שהם בונים דירות חדשות מטעמם במתחם הבנייה או מוסיפים קומות מעל לבניינים הקיימים, ומוכרים אותם במחיר מעט גבוה יותר על מנת לכסות על ההוצאות.

חברות ויזמים זיהו את המגמה, והפנו את עיקר עבודתם לפרויקטים מסוג של "התחדשות עירונית", מכיוון שהם משתלמים לשני הצדדים ואף לרשויות המקומיות, מכיוון שלעתים היזמים נושאים בעלויות של חידוש התשתיות. חברה ראויה לציון בתחום היא חברת "בית וגג" שבנתה עשרות בניינים ברחבי גוש דן בארץ, וניכר כי דיירי הפרויקטים מביעים שביעות רצון מעבודתה.